A forte demanda por áreas em condomínios logísticos e industriais bem localizados já resulta em pré-locação de 253 mil metros quadrados a serem entregues neste ano, conforme levantamento da Binswanger Brazil. Há também 272 mil metros quadrados alugados, previamente, em expansões em curso de empreendimentos existentes. Mais uma vez, o destaque fica por conta do segmento de comércio eletrônico.
Essa movimentação de inquilinos para reservar espaços estratégicos deixa claro que a demanda por galpões segue crescente mesmo em um cenário com inflação acima da meta e juros em alta. Atualmente, estão em construção cerca de 3 milhões de metros quadrados de condomínios industriais e logísticos.
O Mercado Livre – principal empresa de e-commerce com atuação no Brasil e maior ocupante de galpões no país – possui quase 186 mil metros quadrados contratados em estoque futuro de empreendimentos. Isso sem contar a pré-locação de 70 mil metros quadrados feita pelo Mercado Livre em um projeto construído sob medida (build to suit), a ser entregue em 2026, com expansão prevista de 54 mil metros quadrados.
As pré-locações da Shopee somam 90 mil metros quadrados, de acordo com a pesquisa da Binswanger. A empresa de e-commerce dobrou suas vendas no Brasil, em 2024, para R$ 60 bilhões, conforme estimativa do Itaú BBA divulgada, recentemente, pelo jornal O Globo. A varejista online se consolidou como a segunda maior plataforma do segmento no mercado doméstico, atrás apenas do Mercado Livre.
No ano passado, Mercado Livre e Shopee foram, conforme levantamento da Binswanger, as maiores contratantes de áreas de galpões, com 317 mil metros quadrados e 262 mil metros quadrados alugados, respectivamente. Impulsionado pelo e-commerce, o segmento de comércio locou o total de 1,1 milhão de metros quadrados em 2024.
Empresas de logística também têm se antecipado para garantir espaços que permitam o incremento de suas ocupações. Rodoviário Camilo dos Santos e Mais Distribuidora fecharam aluguel prévio de, respectivamente, 4.000 metros quadrados e 3.473 metros quadrados, respectivamente, segundo a pesquisa da Binswanger. ZF Hub Logística pré-locou 52.141 metros quadrados da expansão de um empreendimento.
Embora o entorno da cidade de São Paulo e de outros importantes centros consumidores brasileiros continue a ter prioridade na demanda de galpões, inquilinos buscam também outros endereços para se tornarem cada vez mais competitivos na entrega de produtos em cidades menores e mais distantes das capitais. Simões Filho (BA), Viana (ES) e Itajaí (SC) são exemplos da expansão geográfica do segmento.
Com juros e custo de capital elevados, desenvolvedores de condomínios industriais e logísticos têm postergado alguns projetos e ajustado para cima os preços de aluguel dos empreendimentos em operação. Atualmente, o preço médio pedido por metro quadrado de galpões, no Brasil, é de R$ 26,41. O aumento do valor trimestre a trimestre tende a continuar no curto prazo.
Para ajudar a fechar a conta dos novos empreendimentos, proprietários de galpões vêm buscando regiões em que o custo do terreno é menor ou onde é possível repassar altas de preços mais facilmente. O fechamento de projetos desenvolvidos sob medida e com contratos de locação de longo prazo também contribui para oferecer a segurança necessária para a tomada de decisão de investimento neste ambiente macroeconômico desafiador.
Produzir galpões está mais difícil, mas os dados evidenciam que a procura por espaços segue em alta. Em 2024, houve mais absorção líquida – diferença entre contratações e devoluções de áreas – do que entrada de novo estoque no mercado. Foi o segundo ano consecutivo em que isso ocorreu. É possível que, novamente, a absorção líquida supere, em 2025, o estoque que chegará ao mercado. No fim do ano passado, a taxa de vacância estava em 8,4% – menor patamar histórico registrado pela Binswanger.
