Galpões logísticos devem ter menor entrega de novos imóveis

A demanda por locação de áreas de condomínios industriais e galpões logísticos segue em expansão, puxada por empresas de comércio eletrônico e dos setores farmacêuticos, de alimentos, bebidas, vestuário e calçados. A previsão de entrega de mais de 2,6 milhões de metros quadrados, no entanto, não deve se cumprir, na visão da Binswanger Brazil, empresa de inteligência de dados do mercado imobiliário.

A previsão inicial era de que 2.691.803 metros quadrados de galpões fossem entregues neste ano, 7,8% de aumento ante o total de estoque ao fim de 2024, mas a empresa avalia que o cenário macroeconômico desafiador, com inflação acima da meta do Banco Central (BC) e juros em alta, deve reduzir a velocidade em algumas obras.

Em 2024, a absorção líquida de galpões – diferença entre contratações e devoluções – aumentou 12%, para 2.664.064 metros quadrados, enquanto a bruta registrou incremento de 5,2%, para 4.448.435 metros quadrados, conforme levantamento da Binswanger Brazil. O estoque entregue avançou 12,3%, para 2.496.769 metros quadrados.

O segmento de condomínios industriais e logísticos alcançou a marca trimestral inédita de absorção bruta de 1 milhão de metros quadrados de abril a junho, situação que se repetiu no terceiro e no quarto trimestres. O total de contratações chegou a 1.100.258 metros quadrados, de outubro a dezembro, com alta de 22,6% na comparação com o mesmo período de 2023.

A taxa de vacância caiu de 9,99% para 8,34%, na comparação dos dois intervalos, segundo a pesquisa da Binswanger. A consultoria espera continuidade da vacância em patamares baixos, considerando-se o pequeno volume de devoluções diante da dificuldade de encontrar estoque vago com preços inferiores aos das áreas ocupadas.

Galpões logísticos: quem são os principais locatários?

Empresas de varejo digital lideram a demanda por áreas de galpões e sua demanda segue em expansão diante de um mercado crescente. Dados da Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (Abcomm) apontam alta de 10% do faturamento do e-commerce, no ano passado, para R$ 204,3 bilhões. O volume de pedidos aumentou 5%, e o número de compradores avançou 4%.

Já o Índice do Varejo Stone (IVS) mostrou que o comércio brasileiro encerrou 2024 com crescimento de 0,6%. Enquanto as vendas das lojas físicas apresentaram retração de 2,1%, as do comércio digital aumentaram 7,7%.

Os data centers, centros de processamento de dados, também tendem a crescer no ranking de inquilinos. A ampliação em curso do número e da capacidade de empreendimentos, segundo a Binswanger Brazil, resulta das necessidades de volume maior de processamento de dados em decorrência do avanço dos softwares de inteligência artificial e do incremento da infraestrutura.

“Investidores e desenvolvedores de galpões interessados em atuar no crescente segmento já se mobilizam na busca de terrenos e licenças, considerando os prazos longos para que os projetos sejam aprovados”.diz a empresa.

Se os fundamentos da demanda por galpões continuam sólidos, o ambiente macroeconômico para quem investe no segmento está mais árduo, o que tende a se refletir na queda do novo estoque. O mercado projeta a taxa básica de juros em 15% no fim de 2025 – atualmente, a Selic está em 12,25% ao ano. E há temores de que as incertezas da economia possam se refletir na desaceleração do consumo.

Gestor mantém estimativa otimista para o setor

Apesar do cenário em tese desfavorável, Marcos Freitas, sócio e CIO da AZ Quest Panorama, responsável pela gestão do AZPL11, vê um momento de oportunidade para quem deseja investir em fundos imobiliários de logística.

“Historicamente, é o momento correto de se posicionar para esperar uma melhora do mercado de capitais no médio e longo prazo”, explica o gestor. O AZPL11 fechou na última sexta-feira (24) negociado a R$ 6,40 por cota, um desconto de mais de 30% em relação ao valor patrimonial por cota de R$ 9,53.

“O mercado de galpões logísticos permanece aquecido e as perspectivas de médio e longo prazo são muito positivas, pois acreditamos que a demanda por inquilinos só deve crescer, dado o crescimento da penetração do e-commerce no varejo ao longo do tempo”, conclui Freitas.