No setor de condomínios industriais e logísticos pelo país, a Log CP é destaque; WTorre também busca ter fatia relevante desse mercado
Por Ana Luiza Tieghi
O mercado de galpões logísticos continua aquecido e a região metropolitana de São Paulo segue concentrando novos projetos e o interesse de grandes empresas e fundos que atuam no setor. Mas há um movimento que ganha ritmo fora dessa área. A Log CP, companhia da família Menin, da MRV, já trabalha com galpões modulares em diversas regiões do país. E agora a WTorre também planeja perseguir esse caminho para além da Grande São Paulo.
“Estamos olhando o país todo, temos espaço para crescer nos outros mercados”, afirma Abiner Albuquerque, diretor de desenvolvimento da WTorre. Segundo ele, a estratégia é hoje “mais agressiva” do que nos últimos anos.
As duas empresas estão presentes na região de Ribeirão Preto (SP), por exemplo. Como explica Simone Santos, sócia da consultoria imobiliária Binswanger, é uma região considerada secundária, mas que tem atraído novos projetos. A Log CP tem um galpão em construção na cidade, com 48 mil metros quadrados e 65% pré-locado. A WTorre é responsável por um galpão de 38 mil metros quadrados feito sob medida, sistema conhecido como BTS (built to suit), para o Mercado Livre, em Cravinhos, a 24 km de Ribeirão.
“Tem muita coisa para fazer e poucos ‘players’, ninguém em escala nacional” – Sérgio Fischer
A companhia fundada por Walter Torre, falecido em 2020, foi pioneira em contratos BTS no Brasil, lembra Albuquerque.
A empresa tem um pipeline de quase 900 mil metros quadrados de condomínios logísticos e industriais BTS, distribuídos pelo país, para setores como siderurgia, papel e celulose e bens de consumo, além de comércio eletrônico. No sistema “especulativo”, quando primeiro se constrói o galpão e depois se procuram ocupantes, são mais 1,2 milhão de metros quadrados, dos quais 60% serão na Grande São Paulo. Os outros 40% devem se fixar em capitais do Nordeste e Centro-Oeste, e cidades como Porto Alegre e Belo Horizonte, diz Albuquerque.
A empresa quer lançar cerca de 300 mil metros quadrados de condomínios logísticos e industriais ao ano, um investimento anual de R$ 990 milhões.
A meta da Log CP para 2024 é chegar a 500 mil metros quadrados entregues, conta o CEO Sérgio Fischer. A companhia aposta na venda de ativos para gerar caixa para novos empreendimentos. Neste ano, já vendeu quatro, somando R$ 1 bilhão. “Já temos recursos para fazer todos os investimentos previstos no ano”, afirma.
A Log CP conclui em 2024 um plano de crescimento que previa entregar 1,5 milhão de metros quadrados. Em 2025 começa um novo plano, de 2 milhões de metros quadrados em quatro anos, investimento de R$ 4 bilhões.
“Tem muita coisa para fazer no Brasil e poucos ‘players’, ninguém fazendo de forma nacional”, afirma Fischer. “Tem anos que falamos que não tem concorrência”.
Santos analisa que grandes empresas do setor, como GLP e Prologis, buscam projetos de mais de 100 mil metros quadrados cada, mais ainda raros fora da região metropolitana de São Paulo. Além disso, a Log CP tem uma vantagem para a atuação nacional: a expertise adquirida pela MRV, que já atua em boa parte do país. Isso ajuda tanto na construção quanto na capacidade de aprovar projetos.
O tempo de aprovação pode ser um entrave para explorar novas áreas. Ribeirão Preto é um exemplo de cidade considerada “difícil” pelas companhias, que correm para Cravinhos para tirar uma aprovação em tempo mais curto. Segundo Santos, é um problema comum a diversas cidades grandes, que vão se tornando mais burocráticas à medida que mais projetos são demandados. No Estado de São Paulo, outras regiões consideradas complicadas são Campinas e Jundiaí.
A Binswanger aponta que cidades paulistas acima de 350 mil habitantes já demandam espaço de galpões, e os clientes são variados. “Tem muitas empresas de autopeças, transportadoras, farmacêuticas, o leque é gigante”, afirma Santos.
A Barzel Properties também terá um projeto em Ribeirão. A empresa comprou um terreno da Multiplan para desenvolver um condomínio logístico.
Para Fischer, a reforma tributária deve impulsionar um mercado de condomínios logísticos mais descentralizado. Sem incentivos específicos para uma ou outra região, valerá a pena construir nos locais onde se está próximo do consumidor. “Vai ser vento de cauda como foi a pandemia”, afirma, ressaltando que não é algo para o curto prazo.
O preço dos galpões ainda precisa melhorar, na visão de Albuquerque. Segundo ele, não é viável produzir galpões no país para cobrar menos de R$ 25 ou R$ 26 por metro quadrado de aluguel, ainda que em várias regiões a média esteja próxima de R$ 20. “O mercado vai entender que o preço é mais próximo de R$ 30 do que de R$ 20”, afirma. Em Ribeirão, a média está em R$ 26, segundo a Binswanger, logo acima da média nacional, de R$ 25,50.
Mesmo com a aposta em crescer pelo país, a WTorre reserva projetos para um raio de 50 quilômetros de São Paulo, como uma expansão do empreendimento que já possui em Franco da Rocha, visto como alternativa à vizinha Cajamar. A empresa já fez 257 mil metros quadrados ali e planeja outros 330 mil metros quadrados, em quatro galpões. Albuquerque afirma que há três empresas em negociações. A construção deve começar no primeiro trimestre de 2025.
https://valor.globo.com/empresas/noticia/2024/09/06/investimentos-em-galpoes-crescem-alem-da-grande-sao-paulo.ghtml