Aquecimento do mercado fez cair a taxa de vacância para o patamar de 8,4%, a mais baixa da série histórica, e subir o valor dos aluguéis
Por Vladimir Goitia – para Valor Econômico
A demanda nacional por condomínios logísticos fez aumentar quase 20% a absorção líquida (diferença entre área contratada e área devolvida) de galpões das classes A+ e A (alto padrão) entre janeiro e setembro deste ano, em comparação com o mesmo período do ano passado – e já superou as expectativas para 2024.
Dados da Binswanger Brazil, empresa voltada à aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, mostram que, nesse intervalo, os contratos de novas áreas somaram 1,47 milhão de metros quadrados (m²), acima do 1,25 milhão de m² no mesmo período de 2023. “A projeção para o ano todo era de 1,5 milhão de m². Porém os dados mostram agora que o ano pode fechar com uma absorção líquida de 1,73 milhão de m²”, afirma Simone Santos, sócia da Binswanger.
O aquecimento do mercado fez ainda cair a taxa de vacância para o patamar de 8,4%, a mais baixa da série histórica. No raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo, de acordo com Santos, a parcela de espaços vagos em relação ao total de galpões disponíveis caiu para 7,2%. Vale lembrar que, em 2018, a ociosidade nesse mercado chegou quase a 23%.
Considerando também galpões da classe B (menos sofisticados), o mercado mostra uma absorção líquida maior, de 1,8 milhão de m² entre janeiro e setembro, segundo levantamento da SiiLA, multinacional focada em dados, análises e conteúdo para o mercado imobiliário comercial na América Latina. “Com esse alto volume de locação, chegamos à menor taxa de vacância histórica para o setor, de 7,7% para empreendimentos A+, A e B”, explica Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.
A crescente demanda fez, no entanto, subir o valor dos aluguéis. Segundo Nicastro, tanto o preço pedido (valor das disponibilidades) quanto o de mercado (valor real do m² dos ativos monitorados pela SiiLA, que considera as condições do mercado e a localização, entre outros fatores) vêm aumentando trimestre a trimestre. “Em uma análise do cenário nacional, o valor de mercado saltou de R$ 15,55/m² em 2016 para R$ 21,88/m² agora em 2024. E o preço pedido também subiu, de R$ 19,54/m² para R$ 26,31/m²”, explica o CEO.
Dados da SiiLA indicam ainda que, nos três primeiros trimestres de 2024, foram entregues 1,28 milhão de m² de novos empreendimentos das classes A+, A e B. Ainda estão previstos outros 1,19 milhão de m². Caso o novo estoque previsto para o quarto trimestre de 2024 se concretize, o mercado de condomínios logísticos pode encerrar o ano com 2,47 milhões de m² entregues, bem acima do 1,55 milhão de m² no ano passado. Considerando que cada m² construído pode custar em média R$ 2,9 mil (inclui terreno), os 2,47 milhões de m² de novos galpões corresponderiam a investimentos de pelo menos R$ 7,16 bilhões.
A GLP Brasil, um dos principais players globais desse mercado, vai investir R$ 2,1 bilhões na construção de novos galpões logísticos entre este ano e 2026. “O nosso plano de desenvolvimento para os próximos três anos é esse, e inclui obras em andamento da segunda fase do condomínio GLP Bandeirantes, do GLP Taboão e do GLP Guarulhos III”, informa André Gavazza, diretor de desenvolvimento. Ele aponta que, no primeiro semestre deste ano, a GLP entregou a primeira fase do GLP Bandeirantes com 144 mil m² na região de Cajamar (SP).
Gavazza informa ainda que a GLP está com 460 mil m² de obras em andamento em três empreendimentos nos raios de 15 km e 30 km da capital de São Paulo, que serão entregues em 2025 e 2026. “Finalizamos o terceiro trimestre com 68 empreendimentos localizados nos principais mercados do país, totalizando uma área de 4 milhões de m². Dessa área total, 3 milhões de m² já foram construídos e contamos com um pipeline de 1 milhão de m² para desenvolvimento”, acrescenta Gavazza. Ele lembra também que a GLP encerrou o terceiro trimestre com uma taxa de ocupação de 95% do portfólio, superior aos 92% no fim de 2023.
Embora não divulgue investimentos, a Brookfield Properties é outro player que está com cerca de 140 mil m² de área locável em desenvolvimento nas regiões de Guarulhos (SP) e Extrema (MG). As obras devem ficar prontas até o fim do ano, área que se somará aos 700 mil m² de parques “triple A” já em operação. Murilo Chiarella, gerente de leasing da companhia, informa que a previsão é fechar 2024 com mais 95 mil m² quadrados locáveis na região de Extrema. Trata-se de um condomínio de dois galpões (com áreas de 40 mil m² e 55 mil m²).
“Do portfólio em operação, iniciamos 2024 com uma ocupação de 94% e hoje estamos com 97%. Acreditamos que até o fim do ano a taxa de ocupação do nosso portfólio poderá atingir 100%”, diz Chiarella. Segundo ele, a única disponibilidade atualmente está em Guarulhos, região que apresentou no terceiro trimestre deste ano uma taxa de vacância abaixo de 5%. “Entendemos que o mercado de parques logísticos segue em expansão, e acreditamos que fecharemos o ano com ótimos resultados”, afirma.
O aquecimento desse mercado é principalmente atribuído à demanda do e-commerce, que estima um faturamento de mais de R$ 200 bilhões neste ano. Segundo Santos, esse segmento é o que mais contratou áreas entre julho e setembro, com um total de 210 mil m², seguido pelo de transporte e logística (135 mil m²). “A Binswanger tem a expectativa de que os dois segmentos continuem, no médio prazo, a ser os principais inquilinos de espaços para armazenagem e distribuição de produtos.”
A executiva avalia ainda que, com baixa vacância, a tendência é que pré-locações e construções sob medida (“built to suit”) sejam retomadas. Entretanto, a retomada do ciclo de alta dos juros pode desestimular parte dos investimentos para a ampliação de portfólio de condomínios industriais e logísticos. “Isso pode reduzir a entrada de novo estoque”, afirma. Segundo ela, levantamento da Binswanger realizado em meados deste ano mostra que a ocupação de galpões por empresas de comércio eletrônico passa por um redesenho no Brasil, com as asiáticas Shein e Shopee respondendo pelos maiores crescimentos de áreas locadas.
A GLP, por exemplo, observou um aumento significativo na presença de empresas asiáticas em seu portfólio. Em 2021, elas ocupavam menos de 1% da área locada. No ano passado, representavam 11% e, no segundo trimestre deste ano, já respondiam por 15% do portfólio da GLP. Segundo Gavazza, a Shein ocupa mais de 215 mil m² do portfólio; a Shopee, mais de 156 mil m². A Brookfield, por sua vez, fechou ao fim do ano passado o primeiro contrato no setor de parques logísticos com a chinesa Ajun Express, operador logístico que pré-locou mais de 50% do Parque Logístico Aero I (empreendimento dentro do Aeroporto Internacional de Guarulhos, que fazia parte do portfólio até junho deste ano).
