A alta demanda por espaços logísticos e a oferta limitada de empreendimentos disponíveis ampliam os desafios para empresas que buscam expandir suas operações no Brasil. Em setembro de 2026, o estoque de galpões logísticos era suficiente para atender apenas seis meses de demanda, ante 11 meses registrados um ano antes.
O cenário foi destaque em reportagem da Forbes Brasil, com participação de Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil. Os indicadores apontam para um mercado aquecido, marcado por baixos índices de vacância, valorização dos preços pedidos e maior necessidade de planejamento na contratação de áreas logísticas.
Vacância logística chega a 4,9% e preço de locação bate recorde
A disponibilidade restrita de galpões logísticos também se reflete nos principais indicadores do setor. Em setembro de 2026, a taxa de vacância dos condomínios logísticos atingiu 4,9%, o menor patamar da série histórica. No mesmo período, o preço pedido de locação alcançou R$ 35,15 por metro quadrado, estabelecendo um novo recorde.
No terceiro trimestre de 2026, o mercado recebeu 858 mil m² de novo estoque, volume 45% superior ao registrado no trimestre anterior. Apesar da recuperação trimestral, as entregas ficaram aproximadamente 4% abaixo do mesmo período de 2025.
A absorção bruta chegou a 1,5 milhão de m², enquanto a absorção líquida somou 1 milhão de m². Na comparação com o segundo trimestre, a absorção bruta cresceu 15%, reforçando o ritmo das movimentações no mercado de condomínios logísticos.
Outro indicador relevante é a pré-locação: 39% da área dos empreendimentos em construção já estava contratada. Esse movimento demonstra a importância de antecipar a busca por espaços em regiões com demanda elevada e oferta limitada.
Demanda por galpões logísticos exige planejamento antecipado
A redução do estoque disponível representa um desafio para empresas que precisam ampliar sua capacidade de armazenagem, distribuição e atendimento ao consumidor. Em mercados com maior concentração de operações logísticas, encontrar imóveis com especificações técnicas adequadas e localização compatível com as necessidades do negócio pode exigir decisões antecipadas.
Nesse contexto, a pré-locação ganha relevância para empresas que desejam garantir espaço em empreendimentos ainda em desenvolvimento, especialmente em regiões consolidadas e próximas aos principais corredores de transporte e consumo.
Como destaca Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, a falta de disponibilidade pode interferir nos planos de expansão das empresas. A antecipação das negociações passa a ser um recurso importante para assegurar acesso a empreendimentos de qualidade nas localizações mais procuradas.
Mercado Livre lidera as locações de galpões logísticos no terceiro trimestre
A atividade dos grandes operadores de comércio eletrônico também ajuda a dimensionar a demanda por imóveis logísticos. No terceiro trimestre de 2026, o Mercado Livre realizou as duas maiores locações do período entre os condomínios logísticos de padrão A+ e A: 78 mil m² no KSM Log Guarulhos e 62 mil m² no CL Imigrantes 5.
Ao longo do trimestre, a companhia realizou 14 locações, que totalizaram 417 mil m², dos quais 272 mil m² estavam localizados no estado de São Paulo. Sua área ocupada em condomínios logísticos de alto padrão chegou a 3,7 milhões de m², mantendo a liderança entre os locatários do segmento.
A Shopee, segunda colocada nesse ranking, ocupava 1,7 milhão de m² e contratou 156,2 mil m² no mesmo trimestre. Os números evidenciam a escala das operações dos grandes varejistas e a relevância dos imóveis logísticos para sustentar suas redes de distribuição.
Perspectivas para o mercado imobiliário logístico
A combinação de absorção elevada, vacância historicamente baixa e preços de locação em níveis recordes reforça a importância do acompanhamento contínuo do mercado imobiliário logístico.
Para ocupantes, a disponibilidade reduzida pode antecipar decisões de expansão e aumentar a competição por ativos bem localizados. Para proprietários e investidores, os indicadores ajudam a compreender as condições de demanda, a dinâmica de ocupação e as oportunidades associadas ao desenvolvimento de novos empreendimentos.
Em um cenário de oferta limitada, inteligência de mercado e planejamento imobiliário são fundamentais para identificar alternativas compatíveis com as necessidades operacionais de cada empresa.
Confira a matéria completa no Forbes: Altíssima Procura Encolhe Estoque de Galpões Logísticos, Que é Suficiente para Suprir Apenas Seis Meses de Demanda
