Por Simone Santos
O crescimento da absorção de escritórios comerciais na cidade de São Paulo será puxado, em 2025, pelas Zonas Descentralizadas – com destaque para as regiões da Berrini e Chucri Zaidan–, por conta da diferença entre os preços de locação pedidos nessas áreas em relação aos das Zonas Centralizadas e da disponibilidade de espaço cada vez menor nas regiões mais disputadas, na avaliação da consultoria Binswanger Brazil. Em média, a diferença dos valores pedidos entre as áreas Centralizadas e Descentralizadas é de 232%.
Considerando-se empreendimentos comerciais dos perfis A+ e A, Berrini e Chucri Zaidan têm taxas de vacância de 15,8% e 34,2%, respectivamente, conforme levantamento da Binswanger, ante a disponibilidade média de 12,7% nas Zonas Centralizadas. Os preços médios respectivos pedidos por metro quadrado na Berrini e na Chucri Zaidan são de R$ 82,26 e R$ 97,65, bem abaixo do que o valor médio da Zona Centralizada, de R$ 179,25.
No entendimento da Binswanger, à medida que a ocupação da Berrini e da Chucri Zaidan ocorrer, a tendência é que o cenário fique mais favorável aos proprietários, possibilitando que reduzam as concessões de descontos em relação aos preços pedidos e os prazos de carência para início do pagamento.
Na Berrini, a absorção líquida – diferença entre áreas contratadas e devolvidas – somou 29.780,56 metros quadrados no ano passado, e o estoque futuro previsto é de 10 mil metros quadrados, incluindo prédios A e A+. As maiores ocupantes dos edifícios comerciais da avenida são empresas de TI, telecomunicações, do setor financeiro, da indústria, de serviços, comércio e varejo, com destaque para os inquilinos Vivo, Via Varejo, Banco Original, WeWork e Zurich Company.
Na Chucri Zaidan, houve absorção líquida de 67.708,87 metros quadrados em 2024, o que indica que os valores abaixo dos registrados nas Zonas Centralizadas têm se refletido na ocupação do local. Existem 90.894,54 metros quadrados de projetos em desenvolvimento, todos com padrão A+, reforçando seu potencial como polo premium. Os principais setores que alugam espaços na Chucri Zaidan são indústria, TI, telecomunicações, serviços e saúde, e os maiores inquilinos, Grupo América Movil, Vivo, Grupo Segurador Banco do Brasil e Mapfre, WeWork e Enel.
A região abrangida pela Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE) inclui, além da Berrini e da Chucri Zaidan, a Chácara Santo Antônio. À medida que ocorrer o crescimento da economia brasileira, com aumento das contratações e necessidade de mais espaços de escritórios, a vacância da Chácara Santo Antônio – atualmente, em 60,7% – tende a receber mais ocupantes. Em um cenário mais aquecido, várias empresas tenderão a manter suas sedes nas Zonas Centralizadas, mas levar o backoffice para regiões não prioritárias como essa.
Estão previstos 110.383,18 metros quadrados de estoque futuro na Chácara Santo Antônio, que irão se somar aos atuais 347.828 metros quadrados existentes. Com isso, o estoque da região pode se tornar o quinto maior de São Paulo. Das três áreas que compõem o levantamento, é a que possui a maior vacância e o menor preço médio pedido, com perspectiva de ocupação mais desafiadora.
Mas vale lembrar que a XP Investimentos contratou, por R$ 95 por metro quadrado, quase 13 mil metros quadrados do edifício Luna Corporate – o prédio ainda não foi ocupado, mas já possui habite-se. Somando-se os valores de condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o custo de ocupação da XP, no edifício, chegará a R$ 130 por metro quadrado, praticamente um terço do valor pago na ocupação do SP Corporate Towers, na Juscelino Kubitschek.
Em conjunto, a região da OUCAE tem estoque de escritórios de 2.037.606 metros quadrados, vacância de 33,4%, preço pedido por metro quadrado de R$ 88,30 e 87 empreendimentos dos padrões A e A+, segundo a Binswanger.
Por meio da compra de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), desenvolvedores podem erguer, na região, empreendimentos com área maior do que a inicialmente permitida. No fim de janeiro, 968 Cepacs da Operação Urbana foram negociados a R$ 2.400 cada, no mercado secundário. Esse patamar começa a tornar viáveis empreendimentos na região.
* Simone Santos é sócia-diretora da Binswanger Brazil
