29 de junho de 2021
Segmento deve continuar em expansão até pelo menos 2023.
Desde o final de 2019, os condomínios logísticos vivem um período a ser comemorado. A combinação da alta do e-commerce, impulsionada pela pandemia, com o aporte dos recursos de fundos de investimento, criou um cenário que possibilita sucessivos recordes nos indicadores. Para a maior parte dos especialistas, nem mesmo a alta da taxa Selic e do custo da construção devem abalar a expansão dos negócios, pelo menos nos próximos dois anos.
“Sem dúvida, é a época de ouro do segmento. Entre 2014 e 2018, tivemos média de R$ 2,5 bilhões em vendas, ao ano. A gente triplicou esse volume em transações de condomínios logísticos entre 2019 e 2021”, diz Fernando Terra, diretor sênior da CBRE, líder global em consultoria e intermediação imobiliária de propriedades comerciais.
Segundo levantamento da consultoria, o montante de compra e venda de condomínios logísticos, no Brasil, em 2020, alcançou RS 7,4 bilhões, alta de 12% em relação ao ano anterior, que somou R$ 6,3 bilhões. Para este ano, até meados de junho já haviam sido negociados R$ 4,2 bilhões e há R$ 2 bilhões em diligência.
“Nossa expectativa, apesar do cenário de impacto de juros, é alcançarmos de R$ 7,5 bilhões a R$ 8 bilhões até o final do ano”, afirma Terra.
Hoje, o Brasil tem 17.997.394 m2 de condomínios logísticos com 86,95% locados. Os números englobam construções das categorias A+, A e B (variação conforme o grau de tecnologia que oferecem) e são da SiiLa (Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana) Brasil. “São Paulo ainda concentra a maior parte do estoque, com 9.868.500 m2. Mas outras regiões do país estão avançando na quantidade de m2 disponíveis”, diz o CEO da SiiLa Brasil, Giancarlo Nicastro.
“Nem os melhores analistas previam números tão positivos para o setor em 2020.
Foi o melhor desempenho frente aos cinco anos anteriores”, afirma Simone Santos, CEO da SDS, imobiliária de logística industrial. “Estamos em uma curva de crescimento, saindo no final de 2019 das margens de negociação mais favoráveis aos ocupantes, para início de um ciclo mais favorável aos proprietários, com queda na vacância e, consequentemente, menos flexibilidade nas negociações e recuperação de parte da defasagem dos valores de locação dos últimos anos”, diz.
Para a consultoria Colliers Internacional do Brasil, o mercado de condomínios logísticos continuará em pleno crescimento. “O crescimento ocorreu substancialmente nas absorções bruta [empreendimentos entregues] e líquida [saldo entre áreas entregues e devolvidas] que superaram em 50% os m2 absorvidos de 2018 a 2020. Os números apurados do primeiro trimestre já são os maiores historicamente. Tudo indica que teremos os resultados de 2021 ainda melhores”, diz Eduardo Gabriel, diretor nacional da divisão de logística.
Os três principais segmentos que lideram a procura por condomínios logísticos são transporte e logística, varejo e internet. “Entre 2018 e 2020, os três segmentos juntos foram responsáveis em média por 55% das locações de todo o mercado brasileiro”, diz Márcio Kawashima, sócio-diretor da Binswanger, uma das principais consultorias imobiliárias globais.
Com alta demanda por condomínios logísticos na “last mile” [última etapa antes da entrega ao cliente] e praticamente sem novas áreas disponíveis, desde 2012, em um raio de 15 quilômetros (3% de vacância) e 30 quilômetros (5% de vacância), a cidade de São Paulo, principal mercado do país, viu dispararem os preços dos terrenos das cidades do entorno. “Os preços estão subindo. Até 30 quilômetros, já se cobra R$ 22, em média. Se o raio cai para 15 quilômetros, pode chegar a R$ 27”, afirma Jadson Andrade, gerente de inteligência de mercado da Cushman & Wakefield, empresa global de serviços imobiliários comerciais. No primeiro trimestre, o valor médio no Brasil foi de R$ 18,85”.
Nesse cenário, a cidade de Cajamar se destaca com as maiores absorções líquidas do Estado de São Paulo: 186 mil m2, entre 2017 e 2020. A seguir, aparecem Guarulhos (133 mil m2), Jundiaí (58 mil m2), Campinas (47 mil m2) e Embu (16 mil m2). “Cajamar oferece fácil acesso à capital e quase já não tem áreas livres”, diz Kawashima.
O avanço da área construída em condomínios logísticos tem contornos nacionais.
Durante o primeiro trimestre do ano, Rio de Janeiro, Minas Gerais (especialmente, em Extrema) e Bahia também receberam novos empreendimentos, agregando novos 48.038 m2, 11 mil m2 e 52.529 m2 de área, respectivamente. Em São Paulo, foram 103.110 m2 de novo estoque, informa Nicastro, da SiiLa.
O aquecimento da demanda alcança a região Sul. “A expectativa econômica para o segundo semestre, diante do avanço da vacinação, é de crescimento ainda maior, com empresas desenrolando bem os planos de novos investimentos e operações de condomínios no Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul”, diz Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty, especialista em infraestrutura logística.
Para a SiiLa, o bom momento se estende, no mínimo, até 2023, “porque temos uma demanda reprimida muito grande em relação à distribuição de mercadorias.
Manaus, por exemplo, só tem três galpões logísticos. O Pará tem apenas 40 mil m2 de logística. O e-commerce veio para ficar e traz muitas oportunidades”, afirma Nicastro.
Mesmo com tão boas perspectivas, parte do mercado teme que o aumento da taxa Selic diminua o volume de captações dos fundos de investimento imobiliários (FIIs), responsáveis pela maior parte das compras e vendas de 2020 para cá. Segundo o CBRE, em 2019, 51% foram via FIIs, em 2020, 87%, e neste ano, 91%. “Nosso receio é que o fundo não consiga captar com a mesma intensidade que conseguiu nos últimos 18 meses. Com a tendência de a Selic seguir subindo, outras opções de renda fixa ficam mais interessantes para o investidor, dificultando cada vez mais para esses fundos”, diz Terra.
Gabriel, da Colliers, não vê risco. “Os FIIS continuam ativos e capitalizados para aquisição de bons ativos logísticos e o aumento da Selic não se refletiu negativamente a curto prazo. Na realidade o que está escasso são imóveis para aquisições.”
Outra sombra que paira sobre o segmento é o aumento do custo da construção. No acumulado de 12 meses até maio, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) aumentou 15,3%, acima dos 7,3% do IPCA. “Um dos desafios do segmento é conseguir tecnologia construtivas que impactem o menos possível no custo da obra”, afirma Kawashima.
