Por Marcio Kawashima*
Os investimentos bilionários anunciados por montadoras irão se refletir não somente em toda a cadeia automotiva, mas também no segmento de galpões, à medida que serão necessárias novas estruturas imobiliárias para abrigar as expansões das fábricas e dos fornecedores de componentes em vários estados do país.
Atualmente, o parque nacional de galpões industriais no raio de 10 quilômetros das fábricas chega a 2,5 milhões de metros quadrados, com taxa de vacância de 9,6%, segundo levantamento da Binswanger Brazil. A pesquisa inclui 22 fábricas – metade delas com empreendimentos industriais nas proximidades. A região Sudeste responde por 68% do total.
Fora do raio de 10 quilômetros, o estoque total de galpões com perfil industrial soma 22,6 milhões de metros quadrados, e a vacância aumenta para 10,6%, de acordo com o levantamento da Binswanger. Na prática, quanto mais perto das unidades de produção, maior o percentual de ocupação dos imóveis.
Se considerados apenas empreendimentos A+, a fatia de espaços vagos em relação ao total é de 11,8%, nos arredores das fábricas, e de 12,2% a partir de 10 quilômetros de distância. No padrão A, a vacância fica em 8,6%, dentro do raio 10, e em 9,3%, fora. No perfil B, a taxa é de 8,4%, nas proximidades das fábricas, e de 9,4% um pouco mais longe.
A pesquisa da Binswanger aponta também que o setor de transporte e logística tem participação de 34,5% no raio de 10 quilômetros das montadoras e de 28,6% além dessa área. Nessa área, não há muita presença de inquilinos de tecnologia e varejo, com pulverização dos setores ocupantes – é possível que isso se deva ao fato de parte das fábricas não estarem em grandes centros consumidores.
A necessidade de novos galpões para atender à ampliação do parque automotivo brasileiro e ao aumento da produção de veículos híbridos tende a elevar a demanda tanto por projetos de build to suit (construção sob medida), quanto pelos chamados empreendimentos especulativos, ou seja, sem locação prévia.
Considerando-se que a procura por parques industriais e logísticos por parte de empresas de comércio eletrônico, do varejo e de farmacêuticas continua aquecida, o aumento da demanda pelo setor automotivo deve contribuir para dar sustentação aos valores de locação de galpões nos próximos anos.
A nova rodada de recursos das montadoras para a produção no Brasil contrasta com anúncios de desinvestimentos feitos pelo setor, nos últimos anos, como a tão comentada decisão da Ford de encerrar as operações industriais, no país, no biênio 2020-2021. Ao voltar a crescer, a indústria automotiva gera empregos e beneficia outros setores.
A Stellantis – criada a partir da união de Fiat, Chrysler, Peugeot e Citroën – é a montadora que responde pelo maior investimento recém-anunciado, de R$ 30 bilhões, nos próximos cinco anos. Os aportes da Toyota até 2030 chegarão a R$ 11 bilhões e incluem o aumento da capacidade instalada da fábrica de Sorocaba (SP).
A Volkswagen, que já tinha divulgado recursos de R$ 7 bilhões há três anos, informou investimentos de outros R$ 9 bilhões. A General Motors anunciou R$ 7 bilhões recentemente. Great Wall Motor (GWM) fará desembolso adicional de R$ 6 bilhões.
BYD vai apostar R$ 5,5 bilhões na construção de unidade, em Camaçari (BA), onde uma fábrica da Ford operou. Hyundai e Renault informaram mais de R$ 5 bilhões, cada, Nissan divulgou mais R$ 1,5 bilhão, assim como a CAOA. E a Pirelli, fabricante de pneus, investirá R$ 200 milhões em laboratório e na construção de um centro logístico em Campinas (SP).
A produção de automóveis cresceu 3,6%, no primeiro bimestre, para 257,7 mil unidades, segundo a Associação Brasileira dos Fabricantes de Veículos Automotivos (Anfavea). Em fevereiro, a expansão foi de 13,7%, na comparação anual, e de 20,2% em relação a janeiro.
*Marcio Kawashima é sócio-diretor da Binswanger Brazil
