O mercado logístico no entorno de São Paulo passa por mudanças, com Jundiaí e Itupeva ganhando espaço como alternativas a Cajamar. A disponibilidade de terrenos, as condições de infraestrutura e os custos de ocupação estão entre os fatores que influenciam as decisões de empresas e investidores que buscam novas localizações para suas operações.
Dados da Binswanger Brazil referentes ao segundo trimestre de 2026 mostram diferenças importantes entre Jundiaí e Cajamar em estoque, absorção líquida, taxa de vacância e preços médios pedidos de locação. Os indicadores ajudam a compreender o cenário de cada município e os movimentos recentes do mercado industrial e logístico paulista.
Jundiaí apresenta baixa vacância e preços de locação competitivos
Jundiaí encerrou o segundo trimestre de 2026 com estoque estável de 1.140.878 m², sem novas entregas no período. A absorção líquida foi negativa em 2.604 m², após o resultado positivo de 14.754 m² registrado no trimestre anterior. Com isso, a taxa de vacância passou de 1,2% para 1,4%, enquanto o preço médio pedido de locação avançou de R$ 21,91/m² para R$ 24,39/m².
Os indicadores mostram um mercado com estoque estável e baixa disponibilidade de espaços vagos. Mesmo com a absorção líquida negativa no trimestre, a vacância permaneceu em patamar reduzido, enquanto os preços médios pedidos avançaram. Esse cenário reforça a importância de acompanhar a oferta disponível e os custos de ocupação para empresas que avaliam imóveis na região.
Cajamar concentra estoque maior e registra vacância de 4,9%
Em Cajamar, o estoque de galpões logísticos de alto padrão alcançou 3.172.141 m² no segundo trimestre de 2026, também sem novas entregas no período. A absorção líquida foi positiva em 27.805 m², abaixo dos 96.314 m² registrados no primeiro trimestre.
A taxa de vacância recuou de 5,8% para 4,9%, enquanto o preço médio pedido de locação passou de R$ 37,47/m² para R$ 37,19/m².
Os dados apontam para um mercado com estoque significativamente superior ao de Jundiaí, absorção líquida positiva e redução da vacância no trimestre. Apesar da queda no preço médio pedido, Cajamar continua apresentando valores de locação superiores aos registrados em Jundiaí.
Jundiaí e Cajamar: diferenças que influenciam a escolha do imóvel
A comparação entre os dois municípios evidencia características distintas. Cajamar concentra aproximadamente 3,17 milhões de m² de estoque, enquanto Jundiaí reúne cerca de 1,14 milhão de m². Em contrapartida, Jundiaí apresentou vacância de 1,4%, ante 4,9% em Cajamar, no segundo trimestre de 2026.
Os preços médios pedidos também diferem: R$ 24,39/m² em Jundiaí e R$ 37,19/m² em Cajamar. Esses valores ajudam a dimensionar as diferenças de custo entre os mercados, mas precisam ser avaliados em conjunto com a localização, a infraestrutura, as características dos empreendimentos e as necessidades de cada operação.
Nesse contexto, Jundiaí e Itupeva ganham relevância nas análises de empresas que buscam alternativas para centros de distribuição e operações de fulfillment. A escolha depende do perfil de distribuição, da localização dos fornecedores e consumidores e das condições de acesso a cada região.
Cajamar enfrenta limitações para a expansão logística
A consolidação de Cajamar como um dos principais polos logísticos do entorno de São Paulo trouxe uma concentração expressiva de empreendimentos e operações. Entretanto, a expansão do mercado também aumenta a pressão sobre os recursos necessários para viabilizar novos projetos.
A disponibilidade de terrenos adequados, o acesso à energia elétrica, a oferta de mão de obra e as condições de tráfego estão entre os fatores que influenciam a implantação de novos empreendimentos no município.
Diante dessas limitações, outras localidades passam a integrar as avaliações de empresas que procuram espaços para operações de maior escala. Jundiaí e Itupeva apresentam características que podem atender a diferentes demandas logísticas, conforme os requisitos de cada negócio.
A escolha da localização exige uma análise conjunta dos custos imobiliários, da infraestrutura e das necessidades operacionais, considerando as particularidades de cada mercado.
Especificações técnicas influenciam a eficiência dos galpões logísticos
A avaliação de um imóvel logístico exige atenção a aspectos que vão além do preço por metro quadrado. Pé-direito, capacidade de armazenagem, configuração dos corredores, sistemas de automação e eficiência operacional podem alterar significativamente o aproveitamento da área locada.
Um exemplo citado pelo InfoMoney é um galpão em Itupeva ocupado pela Natura. O empreendimento possui pé-direito de 20 metros e estrutura adaptada a um sistema automatizado de armazenagem.
Essa configuração permite aproveitar melhor a altura do imóvel e concentrar a operação em uma área menor do que seria necessária em um galpão convencional, conforme a avaliação apresentada pelo gestor da Bresco Logística na reportagem.
Estruturas com especificações técnicas mais avançadas podem elevar os custos de construção e locação, mas também proporcionar ganhos de produtividade e melhor aproveitamento do espaço. Para o ocupante, a análise deve considerar o custo total da operação e a capacidade do imóvel de atender às demandas de armazenagem e movimentação de mercadorias.
Análise de micromercados orienta decisões imobiliárias
O mercado logístico apresenta dinâmicas distintas entre municípios e submercados. Os níveis de oferta, os preços de locação, a infraestrutura e o potencial de expansão variam conforme as características de cada região.
Por isso, a análise de micromercados é relevante para empresas que buscam novos espaços e investidores que avaliam oportunidades no segmento industrial e logístico.
Além da localização e do valor do aluguel, é importante observar as condições físicas do empreendimento, sua adequação à operação, a disponibilidade de mão de obra e os custos associados à ocupação. A comparação entre imóveis também deve considerar as especificações técnicas e o potencial de eficiência operacional de cada ativo.
Com dados de mercado e uma leitura detalhada das características de cada região, a Binswanger Brazil acompanha as transformações do setor industrial e logístico e contribui para uma avaliação mais consistente das oportunidades imobiliárias.
Confira a matéria completa no InfoMoney: Jundiaí e Itupeva ganham espaço como alternativas a Cajamar no mercado logístico.
