Levantamento da Binswanger Brazil mostra que o valor do metro quadrado em áreas aeroportuárias pode chegar a R$ 120 em Guarulhos, até três vezes acima da média regional.
A crescente busca por eficiência na logística tem impulsionado a demanda por galpões instalados em áreas aeroportuárias, elevando significativamente os valores de locação desses ativos. Monitoramento realizado pela Binswanger Brazil indica que o preço do metro quadrado nesses espaços pode ser até três vezes maior do que o observado em condomínios logísticos tradicionais — e, mesmo com valores mais elevados, a ocupação costuma ser praticamente total.
Um exemplo dessa valorização é o Terminal de Cargas do Aeroporto Internacional de Guarulhos, onde o valor pedido pelo metro quadrado chega a aproximadamente R$ 120. Na mesma região, fora da área aeroportuária, a média gira em torno de R$ 40. A diferença de preço está diretamente relacionada à integração entre os armazéns logísticos e a pista do aeroporto, o que reduz etapas da operação e acelera o fluxo de mercadorias.
Esse modelo atende principalmente empresas que operam com produtos de alto valor agregado ou sensíveis ao tempo e à temperatura, como medicamentos e itens perecíveis. Além disso, aeroportos costumam estar conectados a importantes rodovias e próximos a grandes centros urbanos, favorecendo operações de last mile — etapa final da entrega ao consumidor.
Interesse de investidores e novos projetos logísticos
A valorização desse tipo de ativo tem atraído importantes desenvolvedores do setor logístico. Entre as empresas que investem em projetos desse tipo estão Brookfield Properties, Log Commercial Properties, Bay Properties e Aerotrópolis Empreendimentos.
Em Guarulhos, a Brookfield entregou 43.274 metros quadrados na primeira fase de seu projeto logístico e conseguiu pré-locar e pré-vender 100% da área antes mesmo da conclusão das obras. A segunda etapa, com quase 150 mil metros quadrados, está em desenvolvimento e contará com uma operação integrada entre o lado ar — conectado às aeronaves — e o lado terra, voltado ao transporte rodoviário.
Nos empreendimentos já operacionais dentro dos aeroportos, a taxa de vacância é praticamente inexistente.
O movimento não se limita ao estado de São Paulo. No Aeroporto de Brasília, a Log possui 63.593 metros quadrados em operação, também sem vacância registrada. Já em Fortaleza, a Aerotrópolis desenvolveu um galpão logístico de 191.452 metros quadrados dentro da área aeroportuária.
Mesmo com valores de locação mais altos, a demanda permanece aquecida, impulsionada pela escassez de oferta e pela necessidade de operações logísticas cada vez mais rápidas.
E-commerce impulsiona ocupação de galpões aeroportuários
No lado das locatárias, empresas de comércio eletrônico têm desempenhado papel central na ocupação desses espaços logísticos.
Segundo levantamento da Binswanger, companhias que trabalham com produtos de maior valor agregado ou sensíveis ao tempo de entrega tendem a aceitar custos mais elevados em troca de ganhos operacionais, redução de prazos e maior eficiência nas operações de importação e exportação.
De acordo com Eduardo Rocha Vieira, coordenador comercial da Binswanger, empresas desse perfil estão dispostas a investir mais em localização estratégica para garantir ganhos de escala e agilidade nas operações logísticas.
Atualmente, diversas empresas ocupam juntas mais de 173 mil metros quadrados de área bruta locável em galpões localizados dentro ou no entorno de aeroportos.
A Shopee aparece como a maior ocupante desse tipo de ativo, com aproximadamente 52,4 mil metros quadrados. O Mercado Livre vem em seguida, com cerca de 21,8 mil metros quadrados.
A disputa entre as gigantes do e-commerce reflete uma estratégia clara: ampliar a rede logística nacional para acelerar os prazos de entrega e aumentar a capacidade de armazenamento. Desde a pandemia, o crescimento do comércio eletrônico tem impulsionado investimentos em infraestrutura logística mais próxima dos principais centros de distribuição e transporte.
Nesse cenário, prazo de entrega e custo de frete se tornaram fatores decisivos na experiência do consumidor. Quanto maior a rede de galpões e melhor posicionados estiverem esses ativos, maior será a capacidade das empresas de realizar entregas mais rápidas e eficientes.
