Por Fernando Cesarotti
O mercado de fundos imobiliários viveu um ano paradoxal em 2025: registrou forte valorização, com alta de 21,15% no IFIX, mesmo num período de juros altos e em elevação – a Selic chegou em junho a 15% ao ano, seu maior patamar desde 2006.
Uma das causas apontadas por especialistas para o fenômeno, durante o ano, é que muitos dos FIIs começaram 2025 muito descontados, negociados abaixo do valor patrimonial, devido à queda acentuada do IFIX no início do processo de aperto monetário e alta da Selic. Esses descontos seriam em parte excessivos, já que muitos dos fundos imobiliários mantinham seus fundamentos e não pareciam ter risco de sofrer, por exemplo, com inadimplência de inquilinos.
E a valorização registrada ao longo de 2025 por muitos FIIs comprova o fenômeno: a reportagem do FIIs.com.br comparou os preços dos fundos componentes do IFIX no último dia de 2024 com o último dia de 2025, e verificou altas expressivas em muitos casos. A tabela abaixo traz 23 FIIs que acumularam mais de 15% de valorização em um ano. Cinco deles subiram mais de 30%.
Fundos imobiliários de tijolo se destacam em valorização
A conta é simples e não inclui os dividendos distribuídos pelos FIIs ao longo do ano, apenas a variação dos preços de mercado. Uma leitura mais atenta mostra que os chamados “fundos de tijolo”, que administram imóveis reais, tiveram os melhores resultados, com destaque para os segmentos de imóveis logísticos e corporativos (escritórios).
O setor de logística, apesar de estar menos descontado, mostrou valorização diante de uma forte resiliência operacional. A demanda por imóveis segue aquecida nas regiões próximas às grandes capitais brasileiras, com vacância média de 8,2%, ao fim do terceiro trimestre, na média nacional de condomínios logísticos e industriais dos padrões A+ e A.
O cálculo é da Binswanger Brazil, consultoria de inteligência de dados do mercado imobiliário, e significa o menor valor da série histórica. A variação dos preços está acima da inflação, o que mostra uma relação entre oferta e demanda mais favorável aos proprietários.
Redução do home office impulsiona mercado corporativo
A redução das ofertas de emprego em home office e a mudança de política por algumas das maiores empresas impulsionou a busca por lajes corporativas e ajudou os FIIs desse segmento a recuperar parte do valor de mercado. O preço médio do setor, contudo, segue descontado, num mercado que vem mudando de característica, ao menos em São Paulo.
Na chamada Zona Centralizada, que abrange a região das avenidas Faria Lima, Itaim Bibi e Juscelino Kubitschek, a vacância está em 9,4%, e o preço médio por metro quadrado, em R$ 201,93, conforme levantamento da Binswanger Brazil. A maior dificuldade para empresas de grande porte atuar nessas regiões, porém, não é só o preço, mas encontrar espaços contínuos para a operação, já que as vacâncias estão espalhadas entre os edifícios.
Assim, volta a crescer a opção por regiões da chamada Zona Descentralizada, que inclui antigos polos de concentração, como as avenidas Chucri Zaidan, Luiz Carlos Berrini e a região da Chácara Santo Antônio,próxima ao Shopping Morumbi. Essas regiões têm vacância média de 20,1%, e o valor médio pedido por metro quadrado ao fim do terceiro trimestre era de R$ 83,30.
“Os preços de aluguel da Zona Descentralizada ainda estão descontados, havendo oportunidades para quem busca se instalar em um empreendimento triple A”, afirma a sócia-diretora da Binswanger, Simone Santos. Ela aponta, porém, que esse movimento tende, ao longo do tempo, a impactar na postura dos proprietários quanto à concessão de descontos.
Fonte: https://fiis.com.br/noticias/fundos-imobiliarios-maiores-altas-2025/
