O mercado de galpões logísticos no Brasil tem apresentado forte evolução nos últimos anos, impulsionado principalmente pelo crescimento do e-commerce e pela necessidade de maior eficiência nas operações de distribuição. Ainda assim, essa valorização não ocorre de forma homogênea em todo o país.
De acordo com análise da Binswanger, apenas os ativos localizados em um raio de até 30 quilômetros da capital paulista conseguiram registrar valorização real nos últimos dez anos, superando a inflação no período.
Valorização concentrada na região metropolitana de São Paulo
Entre 2015 e 2025, o valor médio de locação de galpões logísticos no Brasil apresentou crescimento nominal. No entanto, quando ajustado pela inflação, observa-se que a maior parte do mercado ainda não recuperou plenamente seu valor real.
A principal exceção está na região próxima à cidade de São Paulo. Essa área concentra fatores estratégicos que sustentam a valorização dos ativos, como a proximidade com o maior centro consumidor do país e a alta demanda por operações logísticas de última milha (last mile).
Além disso, a limitação de terrenos disponíveis para novos empreendimentos contribui para manter a oferta restrita, o que impacta diretamente os níveis de vacância e os preços de locação.
Guarulhos como referência do mercado logístico
Dentro desse contexto, o mercado de Guarulhos se destaca como um dos principais polos logísticos do país. A região, frequentemente comparada à “Faria Lima dos galpões”, tem apresentado valores de locação superiores à média nacional, com preços que já ultrapassam R$ 40 por metro quadrado.
Esse desempenho reforça o papel estratégico da região como referência para outros mercados logísticos e como indicador de tendências para o setor.
Demanda elevada e baixa vacância sustentam o ciclo
O avanço do comércio eletrônico e a busca por maior eficiência na cadeia de distribuição têm ampliado a demanda por galpões bem localizados, especialmente próximos aos grandes centros urbanos.
Nesse cenário, a baixa vacância e o ritmo mais controlado de novos desenvolvimentos contribuem para sustentar um ciclo positivo no mercado logístico, favorecendo a valorização dos ativos.
Além disso, há espaço para crescimento de receita por meio da renegociação de contratos e novos fechamentos com valores superiores aos praticados anteriormente, movimento conhecido como leasing spread.
Localização como fator determinante para investidores
Para investidores e ocupantes, a análise do portfólio logístico passa, cada vez mais, pela localização dos ativos. Empreendimentos situados em regiões estratégicas, com alta demanda e baixa disponibilidade de oferta, tendem a apresentar maior resiliência e potencial de valorização.
Embora outras regiões do país também possam registrar crescimento, especialmente em cenários de desequilíbrio entre oferta e demanda, o entorno da capital paulista segue como o principal destaque no atual ciclo do mercado.
