Por Simone Santos*
A reforma tributária começa a impactar as tomadas de decisões de desenvolvedores e investidores do segmento de galpões em relação a novos empreendimentos em locais que deixarão de oferecer benefícios na cobrança de impostos a partir de 2033. É comum que ocupantes de galpões escolham condomínios logísticos e industriais com base nos mercados a serem atendidos, mas também nos municípios com oferta de vantagens na cobrança do Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação (ICMS), como o de Extrema (MG) e os dos estados de Santa Catarina e do Espírito Santo.
Quando o ICMS deixar de incidir na origem do produto e passar a ser cobrado no destino de cargas e serviços, a atratividade de se contratar a locação de áreas em condomínios dessas regiões tende a diminuir. Isso já está se refletindo na redução do interesse pela compra de terrenos, construção de galpões e aquisição de ativos nos locais que deixarão de ter vantagens. O cenário mais provável é que haja diminuição dos preços tanto de locação quanto de compra e venda de empreendimentos em praças até então favorecidas pela tributação, mas não necessariamente devolução dos espaços ocupados.
Com a transição para o novo regime, muitas indústrias e empresas de serviços começaram a considerar, nos seus planos de crescimento, o cenário previsto para o fim da guerra fiscal entre os estados. Nos cálculos para decidir onde vale a pena apostar em expansão, a proximidade dos mercados consumidores, o custo de transporte e os prazos de entrega e de faturamento das vendas passam a pesar mais ainda.
Uma empresa pode decidir, por exemplo, manter tudo como está, alterar a totalidade da cadeia produtiva ou deixar a fábrica onde funciona, mas mudar o centro de distribuição (CD) dos produtos. O que se sabe é que a definição de novas unidades de produção – e, consequentemente, de novos locais de distribuição de mercadorias – deixará de levar em conta a combinação de vantagens fiscais e compensação de créditos de ICMS.
No caso de Extrema, a distância de apenas 111 quilômetros da cidade de São Paulo deve favorecer o segmento de galpões no município em comparação com outras áreas que perderão o apelo tributário. De 2020 a 2023, o volume de entregas de condomínios industriais e logísticos somou 800 mil metros quadrados, na cidade mineira, segundo levantamento da Binswanger, e a absorção bruta – total contratado – atingiu 894 mil metros quadrados. Em 2024, foram concluídos 16,4 mil metros quadrados, e há outros 196 mil metros quadrados previstos para 2024. O volume total é inferior à média de locação dos últimos anos.
Na avaliação da Binswanger, é provável que os preços de galpões de Extrema – atualmente, superiores a R$ 28 por metro quadrado, ou seja, acima da média nacional – caiam para o que é praticado na Grande Campinas, cujo teto é de R$ 18 por metro quadrado. Mas a vacância desse mercado deve continuar baixa, pois a migração para o entorno de São Paulo poderia resultar em pagamento de multa por quebra de contrato de aluguel, desembolsos com transporte das instalações e com a montagem da estrutura na nova unidade, além do aumento das despesas mensais com locação.
Em Santa Catarina, foram entregues 171 mil metros quadrados de galpões e contratados 185 mil metros quadrados nos últimos dois anos, de acordo com levantamento da Binswanger. No mercado catarinense – que inclui Itajaí, Joinville e Navegantes –, a absorção dos novos projetos costuma ocorrer de forma quase imediata por conta do estoque pequeno e da infraestrutura portuária do estado. Não houve nenhuma entrega neste ano, então vale monitorar como se darão as locações dos 159 mil metros quadrados previstos para 2025. A expectativa da Binswanger é que não haja impacto relevante na vacância.
No Espírito Santo – estado pequeno e sem forte atividade industrial –, os galpões sofrerão o efeito do fim da guerra fiscal mais do que em Extrema e em Santa Catarina. O mercado capixaba de condomínios logísticos e industriais – composto por Cariacica, Viana e Serra – recebeu 176,4 mil metros quadrados de galpões em 2022. Desde então, não houve mais nenhuma entrega. Dois anos atrás, as absorções brutas chegaram 185 mil metros quadrados e, em 2023, a 43,2 mil metros quadrados, conforme a pesquisa da Binswanger. Por enquanto, as contratações somam 3,6 mil metros quadrados em 2024.
A reforma tributária trará movimentação no mapa de novos projetos de galpões, mas o mercado nacional continuará em expansão devido à demanda crescente de diversos setores por locação de áreas e porque os estados que concentram a maior parte do consumo passarão a atrair volume maior de investimentos.
*Simone Santos é sócia-diretora da Binswanger Brazil