Por Simone Santos*
As mudanças nas regras urbanísticas da cidade de São Paulo tornaram o mercado imobiliário ainda mais desafiador para o segmento de galpões. As áreas com maior potencial construtivo para a produção residencial aumentaram, o que deve se refletir na redução das regiões da capital paulista com viabilidade para empreendimentos destinados à armazenagem e à distribuição de produtos no principal centro de consumo do país.
Menos oferta de galpões tende a resultar em elevação de preços de locação de imóveis na capital paulista e, consequentemente, nos raios de 30 quilômetros e 60 quilômetros do seu entorno.
Segundo levantamento da Binswanger Brasil, em 2023, a área total classificada com a finalidade de uso para armazéns gerais, depósitos e indústrias nos distritos Cambuci, Mooca e Ipiranga – parte das ocupações tradicionais de São Paulo no segmento – era de 2,87 milhões de metros quadrados. Esse total representa queda de 9% em relação aos 3,14 milhões de metros quadrados de 2016, quando a atual Lei de Zoneamento entrou em vigor.
E podemos esperar novo avanço no processo de desindustrialização iniciado há três décadas na capital paulista. Cada vez mais, terrenos de parte dos galpões industriais e logísticos próximos a regiões bem servidas por transporte público se tornam caros e inviáveis para essas finalidades e são destinados a empreendimentos residenciais ou de uso misto.
A concessão de estímulos urbanísticos para que áreas historicamente industriais da capital paulista fossem ocupadas por projetos residenciais começou na década de 1990 e segue crescente.
Em meados do ano passado, o Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo foi revisado e, no início de 2024, houve modificação de parte da Lei de Zoneamento, com expansão das áreas com o potencial de construção de moradias nos chamados eixos estruturantes – proximidades de estações de metrô e trem, além do entorno de corredores de ônibus.
Por conta dos preços das áreas nos arredores dos eixos, a produção nessas áreas se direciona para as classes média e alta, reforçando a tendência de a produção de moradias destinadas à baixa renda ser empurrada para áreas afastadas. Isso contribui para que haja ainda mais migração de galpões industriais e logísticos de regiões da capital com infraestrutura para municípios da Região Metropolitana de São Paulo e para um encarecimento, em cadeia, dos terrenos.
Vale lembrar que, nos últimos anos, o “e-commerce” trouxe nova demanda de logística urbana: a necessidade de espaços com localizações estratégicas para a rápida distribuição de produtos nos grandes centros – com destaque para a capital paulista e suas proximidades. Trata-se de postos para “last mile”, ou seja, para funcionar como último ponto antes da entrega de produtos em qualquer dia e qualquer horário da semana a clientes.
Para atender a essa demanda e diante de prazos extensos para aprovação de projetos imobiliários pelos órgãos reguladores, alguns empreendedores têm apostado no retrofit de galpões antigos localizados na capital paulista para operações de “last mile”. Aportes na reforma de empreendimentos defasados para que se adequem à condição de postos de última milha continuarão a ser feitos. Mas, nos endereços disputados também para produtos residenciais, investir em galpões será mais oneroso.
Quando se soma a isso o elevado custo de capital que já vem resultando na postergação do cronograma de parte dos projetos de galpões industriais e logísticos, fica claro que o descasamento entre oferta e demanda do segmento deve crescer no curto prazo, afetando os custos de ocupação e, até mesmo, os preços do produto final para os consumidores.
*Simone Santos é sócia-diretora da Binswanger Brazil
